Information

Markedsværdi af rustikke fonde

Markedsværdi af rustikke fonde



We are searching data for your request:

Forums and discussions:
Manuals and reference books:
Data from registers:
Wait the end of the search in all databases.
Upon completion, a link will appear to access the found materials.

Estimeret markedsværdi af rustikke fonde

Ved vurderingen af ​​en afdeling i henhold til markedsværdikriteriet skal vurderingsvurderingen bedømme tilbudet om, at fonden kunne optræde i en gratis salgskontrakt med reference til det tidspunkt, hvor estimatet foretages. Kendskab til markedet er derfor uundværlig: det vil sige, at følgende betingelser skal være opfyldt:
· At der for nylig er solgt lignende midler;
· Af disse lignende fonde er salgspriserne (nylige og faktisk betalte) kendte.
Med lignende midler menes vi egenskaber med lignende iboende og ekstrinsiske egenskaber. Da der ikke er nogen lige fonde, vil det være et spørgsmål om at vurdere, om de midler, der er taget til sammenligning, har sammenlignelige karakteristika, svarende til dem, som fonden vurderes, og dette er ekspertens første og ofte krævende opgave. Da disse egenskaber er adskillige og af forskellige slags (placering, produktionsdestination, jord, faste forbedringer osv.), Skal han udtrykke en global dom på grundlag af sin teknisk-økonomiske viden, som han skal kunne veje øjeblikkeligt og upartisk.

Syntetisk procedure

Det er baseret på den direkte sammenligning mellem den fond, der skal estimeres, og de lignende midler, der er taget til sammenligning på grundlag af en fælles parameter, dvs. den grundlæggende ligning af estimatet anvendes direkte:

Sum V: Sum p = Vo: p hvor Vo er den almindelige værdi.

Enhedsværdien opnået fra Somma Vo / Somma p-forholdet kan om nødvendigt korrigeres af en enhed, der er oprettet af eksperten, i tilfælde af, at fonden viser forskelle i forhold til de midler, der er taget til sammenligning, og som ikke kan betragtes andetsteds. måde, det vil sige foretage tilføjelser eller fradrag til den almindelige værdi. Sådanne forskelle er de behagelige positive eller negative. For eksempel kan en devaluering på x% bedømmes for opdelingen i flere kroppe eller for et dårligt stillet terræn (for løgn, frugtbarhed, eksponering osv.). korrektionens omfang vurderes af eksperten empirisk og derfor subjektivt og tvivlsomt; det skal derfor være af beskeden enhed og begrænset til tilfælde med reelt behov.
Når forskellene mellem den afdeling, der skal estimeres, og de lignende midler dog skyldes øjeblikkelige omstændigheder, identificerbare og individuelt kvantificerbare, tilføjes eller trækkes beløbet, korrekt beregnet, til den almindelige værdi (tilføjelser og fradrag). Dette giver dig den reelle værdi.
Sammenligningsparametre
Den tekniske parameter, der kan bruges til beregning af rustik jord, er overfladen (udtrykt i hektar).
De økonomiske parametre kan være: den dominerende indkomst, jordfordelen, PLV osv. (mindre pålidelig end overfladen).

Faser med udførelse af et resumé af skøn

  • Indledning, der viser formålet med estimatet, de involverede parter, det identificerede økonomiske aspekt, proceduren, der skal følges, de undersøgelser, der er foretaget, kilderne til de indsamlede data osv.
  • Beskrivelse af fonden i dens egenartede og ekstinsiske egenskaber.
  • Undersøgelse og analyse af nylige og faktisk betalte priser for lignende fonde, der skal beskrives kortfattet for at blive identificeret som sådan. Disse priser kan gøres homogene for særlige forhold, der har markeret salget (lagre inkluderet i prisen, betalingsfaciliteter osv.).
  • Bestemmelse af den almindelige værdi på grundlag af sammenligningsparameteren. Denne almindelige værdi kan korrigeres i nærvær af positiv eller negativ komfort.
  • Bestemmelse af den reelle værdi ved at foretage eventuelle tilføjelser eller fradrag fra den almindelige værdi.

Analytisk procedure

Den analytiske procedure er baseret på den teoretiske antagelse om, at fondenes markedsværdi ved at anvende en passende sats er lig med akkumuleringen af ​​den fremtidige indkomst, der i øjeblikket normalt kan trækkes tilbage af ejeren (aktivering af indkomst). Da en sådan indkomst er ubegrænset for en fast ejendom, har vi formlen:

Vo = Bf / r

Denne procedure kræver, at:
- det er muligt at bestemme en almindelig og kontinuerlig jordfordel (Bf);
- det er muligt at bestemme en passende kapitaliseringsrate (r).

På praktisk plan forekommer disse to forhold næppe med tilstrækkelig pålidelighed; af disse grunde er det analytiske skøn over markedsværdien af ​​et rustikt land i dag efter den næsten enstemmige udtalelse fra lærde og eksperter vanskeligt at gennemføre på et praktisk niveau.

Faser med udførelse af et analytisk estimat

  • Introduktion, der viser formålet med estimatet, det identificerede økonomiske aspekt, den fulgte procedure osv.
  • Beskrivelse af fonden i dens egenartede og ekstinsiske egenskaber.
  • Fastsættelse af den almindelige jordfordel ved hjælp af en skønssaldo (direkte eller lejet økonomi).
  • Bestemmelse af aktiveringsgraden og dens mulige korrektion i forhold til de komfortable, der findes i ejendommen, der estimeres.
  • Bestemmelse af den almindelige værdi ved aktivering af jordfordelen.
  • Bestemmelse af den reelle værdi ved at foretage eventuelle tilføjelser eller fradrag fra den almindelige værdi.

Vigtigste tilføjelser og fradrag fra almindelig værdi

Når forskellene mellem den fond, der skal estimeres, og de lignende midler skyldes øjeblikkelige og modificerbare omstændigheder, identificerbare og individuelt kvantificerbare, tilføjes eller fratrækkes det relative beløb, der er beregnet korrekt, fra den almindelige værdi. på denne måde opnås den reelle eller faktiske værdi.

Tillæg og fradrag til almindelig værdi inkluderer:

Tilgang
- Aktier i "lukket gate" -estimat
- Hænge frugt eller afgrøde fremskridt
- Bygninger, der overstiger behovet for at drive fonden eller bygningerne i en åbenlyst bedre stand end lignende fonde (hovedsageligt bygget af nybyggeri)
- Plantager, der ikke findes i lignende virksomheder, sammenlignet
- Midlertidig stigning i indkomst
- Midlertidige skattefritagelser

Fradrag

- Bygninger, der mangler med hensyn til fondens forvaltningsbehov eller bygninger i dårlig vedligeholdelsestilstand
- Midlertidigt fald i indkomst på grund af forsømmelse, skader, løbende leje end almindeligt
- Værdien af ​​fusionsretten for de midler, der er omfattet af denne ret
- Restgæld i forbindelse med et realkreditlån, der falder på selve fonden
- Skadeserstatning på grund af lejer eller usufructuary, hvis sidstnævnte har foretaget jordforbedringer på egen regning
- Afskrivning af leasede midler, når markedsværdien blev bestemt med henvisning til frie fonde


Video: Geography Now! Kazakhstan (August 2022).